“济南调整二手房交易评估计税价格后，对市场实际影响不大。但现在的二手房整体成交清淡，价格有微幅下跌的势头。”9日，济南21世纪不动产某店负责人张先生向经济导报记者如此说道。

来自链家的交易数据显示，近5个月来，链家每个月新增二手房房源整体呈上升趋势，但链家带意向买房人看房的次数却呈直线下滑之势。

“楼市的预期已经逆转。二手房观望气氛很浓，很多买房人在等着房价下降，而卖房人也不愿轻易降价，交易相对比较清淡。”前述张先生向经济导报记者说道。

计税调整影响不大

从本月1日开始，济南市调整了存量住房交易评估计税价格。新政策实施几天，部分小区的评估计税价格调整额度已经大致清晰，大部分小区上调幅度均比较大。比如，和平路附近的甸柳小区由6000元/平方米上调至14600元/平方米左右，鲁能领秀城由6000元/平方米上调至15200元/平方米左右。

根据济南市税务局此前的通知，本次调整计税价格的目的是为了“全面客观准确反映我市存量住房交易价格水平，提高交易环节计税依据的准确性”。那么，调整之后，对市场的影响到底有多大？

经济导报记者注意到，如果按照评估计税价格纳税的话，买卖双方通常需要多缴纳数万元的税额。

目前，二手房交易纳税科目主要包括增值税、个税和契税。其中，对于个人购房未满两年的二手房来说，增值税是大头，其纳税额为交易总价的5%；若卖房人购房时间已经超过2年，增值税免征。个税和契税的纳税金额也都是以交易总价为基础测算，比如若个人购房未满5年，其在出售房屋是需要按照房屋总价的1%征收个税；若所售房屋面积大于90平方米，且买房人为二套房的话，需要按照交易总额的2%缴纳契税。

以鲁能领秀城为例计算，一套100平方米的房子、购房未满两年且买方为二套房，若按照评估计税价格缴税，调整之前双方需要缴纳4.66万元的税额，调整之后需要缴纳11.80万元的税额。这样算下来，买卖方双方缴税额度提升了6万多元，升幅可谓很大。

“实际上，在二手房买卖过程中，纳税额很多时候都不以评估计税价格计算。”张先生向经济导报记者介绍道。

根据相关政策，在实际交易中，对于纳税人申报的交易价格超过存量房价格评估值的，按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税；未能举证正当理由的，税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

“二手房的成交价格，通常都是远高于评估计税价格。有时候，买卖双方达成一致刻意避税时，会出现成交价格低于评估计税价格的现象。而在现实的交易中，一套房子动辄二三百万元，买房人通常需要贷款。即使买卖双方有意避税，为了不影响贷款额度，网签的价格通常不会很低。所以大部分交易都是以买卖双方的申报价格计税的，而非以存量房交易评估计税价格计税，后者的调整对实际交易影响并不是很大。”张先生向经济导报记者说道。

“要想卖房，就得降价”

虽然二手房计税调整对市场影响不大，但二手房交易正变得冷清却是事实。

最近，位于济南市历下区燕山小区南区的常丽女士正在打算卖房，然后换一套大房子。但她没想到，卖套房子居然很难。

今年4月，她就将卖房信息交给了中介，总价210万元。之所以挂这个价格是有根据的：“去年邻居就是200万元卖出去的，我想着再涨10万元不算多。”没想到，在她将房屋信息挂出去之后，几乎是无人问津。中介说她的房子太贵了，要想卖房，就得降价，而且要比其他人挂牌价格低10%才好出手。

等了两三个月后，常丽在7月份将挂牌价格下调，“调到了197万元，但看房子的依然寥寥。中介还在劝我继续下调，最好能调到190万左右，但我觉得好亏啊！”常丽说。

而济南房友燕山店一位工作人员向经济导报记者介绍，现在燕山小区周边的二手房价格确实有下滑的势头。“整体下滑幅度不大，约1000元/平方米左右吧。相对来说，那些大户型、环境好的社区房源少，价格没怎么下滑。但小区环境差、户型面积小的社区房源较多，也不大好卖，下滑幅度就大一些。”

张先生也向经济导报记者介绍道，目前济南二手房交易比较冷清。“前一段时间天热，买房人都不愿出来看房；现在天凉快了，市场也凉了，买房人还是不愿出来。而对于二手房卖家来说，大家都盯着邻居们此前的成交价格，不愿将房子价格下调，所以成交很冷清。”张先生说。

来自链家的数据显示，济南二手房的供求状况正悄然发生着转变，主要反映在近几个月的新增房源和带看次数方面。
今年3月份，链家当月新增房源4344套，对买房人的带看次数是27111次。此后，链家每月新增二手房房源呈现先降后增之势，4至8月的数据分别是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套；与此同时，带买房人看房次数呈现直线下滑走势，4至8月的数据分别是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份数据相比，链家每月新增房源增加了305套，但带买房人看房次数却减少了8987次。

市场预期逆转

对于二手房市场变冷的原因，合富辉煌山东分公司副总经理许传明向经济导报记者分析称，“市场预期已经逆转，现在大家对未来的价格走势大都不乐观，市场将进入一个调整期。”

上述张先生则认为，二手房变冷与新房市场的变冷有直接关系。“现在新房市场的价格上涨预期没有了，大家以前都觉得房价要涨，所以都争先恐后地买房，就怕买晚了价格更贵了。但现如今，大家发现新房价格已经不再上涨，部分楼盘价格甚至有变相下调走势，所以大家就不再恐慌性地买房了，市场从而进入了观望期。”

许传明分析称，从新房市场近期走势看，购房需求依然是存在的，只不过过高的价格让很多人已经无力承担房价。一个例证是，市场上近期有几个楼盘推出了价格比较合适的产品，去化速度都比较快。因此，虽然未来一段时间市场将进入一个盘整期，但对房价长期走势并不必太悲观。“部分定价过高的楼盘将不得不对其价格进行修正，但市场预计将整体保持稳定。”

再看二手房市场，稳定也是大势所趋。“现在济南绕城高速边上的新房都每平方米一万五六了，它们是期房，配套也很短期。而二环内的二手房，配套多比较健全，价格方面有贵的，也有很多2万元/平方米左右的，也是有竞争力的。整体来看，二手房价格小幅下调是有可能的，但并不会出现大幅下跌的走势。”前述张先生向经济导报记者说道。